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不動産投資の税金
不動産投資では、物件を買うとき、持っている間、売るときのそれぞれで税金がかかります。
ただし、税金の種類を覚えるだけでは十分ではありません。家賃収入、経費、減価償却、ローン利息、売却時の税金まで含めて、最終的にいくら手元に残るかを見る必要があります。
税負担が下がるケースはありますが、すべての赤字を給与所得などと通算できるわけではありません。運用中に税金が下がっても、売却時に税負担が増えることもあります。
不動産投資は「節税額」ではなく、購入から売却までの税引後の手残りで判断しましょう。
不動産投資の税金で最初に押さえたいのは、次の3つです。
不動産所得は、家賃や更新料などの収入から、固定資産税、管理費、修繕費、減価償却費などの必要経費を差し引いて計算します。
そのため、家賃収入が多くても、経費が大きければ所得は小さくなります。反対に、現金支出が多くても、税務上は経費にならない支出もあります。
見るべきなのは、税金がいくら下がるかだけではありません
購入後の資金繰り、確定申告、売却時の税金まで含めた手残りを確認することが大切です。
不動産投資に関係する税金は、発生するタイミングで分けると整理しやすくなります。
| タイミング | 主な税金 | 確認したいこと |
|---|---|---|
| 購入時 | 不動産取得税、登録免許税、印紙税、建物部分の消費税（課税取引の場合） | 物件価格以外の初期費用 |
| 運用中 | 所得税、住民税、固定資産税、都市計画税、個人事業税、消費税 | 家賃収入から経費を引いた後の所得 |
| 売却時 | 譲渡所得税、住民税、印紙税 | 所有期間、取得費、譲渡費用、減価償却の影響 |
| 相続・贈与時 | 相続税、贈与税、登録免許税など | 将来の資産承継まで考える場合に関係 |
このうち、投資判断に大きく影響するのは、運用中の税金と売却時の税金です。
購入時の税金は初期費用として見積もりやすい一方、運用中・売却時の税金は、収支や保有期間によって変わります。
節税効果だけで判断せず、税引後の手残りで考える
運用中の税負担だけでなく、売却時まで含めた収支を確認しましょう。
不動産投資の税金は、物件価格や家賃収入だけでは判断できません。ざっくり把握するなら、次の順番で確認します。
そのため、「手元資金は減っているのに、税務上は黒字」「帳簿上は赤字だが、現金収支は黒字」といったズレが起こります。
不動産投資の税金を考えるときは、家賃収入だけでなく、経費、借入、減価償却、売却時の税金までまとめて確認する必要があります。
不動産を購入すると、物件価格とは別に税金がかかります。主なものは、不動産取得税、登録免許税、印紙税、消費税です。
不動産取得税は、土地や建物を取得したときにかかる地方税です。購入時にすぐ支払うとは限らず、取得後しばらくしてから納税通知書が届くのが一般的です。
初期費用の見積もりに入れていないと、購入後にまとまった支払いが発生します。購入前の資金計画に入れておきましょう。
登録免許税は、所有権移転登記や抵当権設定登記などを行うときにかかる税金です。
土地や建物の登記には、軽減措置が設けられている場合があります。ただし、投資用物件では自己居住用の住宅向け軽減を使えないこともあります。
印紙税は、不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書など、一定の契約書を作成するときにかかります。
不動産の譲渡に関する契約書は、契約金額によって印紙税額が変わります。軽減措置の対象になる場合もありますが、契約書の種類や契約金額、作成時期によって扱いが変わります。
土地の売買は、消費税の課税対象ではありません。
一方、建物の売買は、売主が事業者として行う取引であれば消費税の課税対象になります。個人から購入する場合でも、売主の立場や取引の性質によって扱いが変わることがあります。
売買契約前に確認したいこと
不動産を保有して家賃収入を得ると、毎年の税金が発生します。
主に関係するのは、所得税、住民税、固定資産税、都市計画税です。規模や用途によっては、個人事業税や消費税も関係します。
家賃収入がある場合、収入から必要経費を差し引いた「不動産所得」に対して所得税・住民税がかかります。
税金がかかるのは、家賃収入そのものではありません。
固定資産税は、土地や建物を所有している人に毎年かかる税金です。都市計画税は、市街化区域内の土地・建物などにかかることがあります。
どちらも毎年発生するため、収支計算に入れておくべき費用です。表面利回りだけを見ていると、固定資産税や都市計画税の負担を見落としやすくなります。
個人事業税は、不動産貸付が一定規模以上の事業と認定される場合にかかる地方税です。
基準は自治体によって異なりますが、貸室数、棟数、賃貸料収入、管理状況などをもとに判断されます。たとえば東京都では、不動産貸付業について、住宅の一戸建は10棟以上、一戸建以外は10室以上などの認定基準が示されています。
住宅の貸付けは、貸付期間が1か月未満の場合などを除き、原則として消費税が非課税です。
一方、事務所や店舗などの建物を貸す場合は課税対象になります。駐車場として土地を使わせる場合なども、非課税にならないことがあります。
居住用物件だけなら消費税を意識しないケースもありますが、事業用物件や駐車場を扱う場合は確認が必要です。
不動産所得を計算するとき、収入に含めるのは毎月の家賃だけではありません。
総収入金額に含める主なもの
「家賃だけなら大きくない」と思っていても、更新料や返還不要の敷金などを含めると、不動産所得が変わります。
確定申告では、入金名目だけで判断せず、税務上の収入に含めるべきものを整理しておきましょう。
不動産所得を正しく計算するには、必要経費の整理が欠かせません。
経費にできるものを漏らすと、税金を払いすぎることがあります。反対に、経費にできないものを入れると、申告内容に問題が出ます。
不動産投資で経費になりやすい費用
必要経費になるのは、不動産収入を得るために直接必要な費用です。私的な支出と混ざる費用は、業務に関係する部分だけを区分します。
ローン返済額をすべて経費にできるわけではありません。
経費にできるのは、原則として借入金の利息部分です。元本返済は、借りたお金を返しているだけなので必要経費にはなりません。
固定資産税や都市計画税は、貸付不動産に関するものなら必要経費にできます。
一方、所得税や住民税は必要経費になりません。税金という名前がついていても、扱いは同じではありません。
通常の維持管理や原状回復のための支出は、修繕費として必要経費にできます。
一方、建物の価値を高める工事や、使用できる期間を延ばす工事は、資本的支出として扱われます。資本的支出になると、その年に全額を経費にするのではなく、減価償却で複数年に分けて費用化します。
たとえば、壊れた給湯器を同程度のものに交換する支出は、修繕費として扱いやすい支出です。一方、設備の性能を大きく上げる工事や、間取り変更を伴う大規模リフォームは、資本的支出になることがあります。
不動産投資の税金でよく出てくるのが減価償却です。
建物は、時間の経過によって価値が減る資産とされます。そのため、取得価額を法定耐用年数に応じて、毎年少しずつ経費にします。これが減価償却です。
土地は、時間の経過で価値が減る資産ではないため、減価償却の対象になりません。減価償却できるのは、主に建物や建物附属設備です。
減価償却費は、実際の現金支出を伴わない経費です。そのため、不動産所得を下げる効果があります。
節税効果は、購入時と運用中だけで判断しない
不動産投資を節税目的で考えるなら、売却時の税金まで含めて確認する必要があります。
不動産投資で税負担が下がると言われる理由の一つは、損益通算です。
不動産所得が赤字になった場合、その赤字を給与所得など他の黒字所得から差し引けることがあります。これにより、所得税や住民税の負担が下がる場合があります。
たとえば、土地を取得するための借入金利子に相当する部分の赤字は、他の所得と損益通算できません。主に趣味・保養目的で所有する不動産の貸付けによる損失も、損益通算の対象外です。
組合や信託を通じた不動産投資、国外中古建物を使った投資でも、損益通算に制限がかかる場合があります。
赤字が出たら税金が下がる、と単純に考えないほうが安全です。
所得税は、課税所得が大きくなるほど税率が高くなります。
そのため、損益通算できる赤字がある場合、税率が高い人ほど税額への影響は大きく見えやすくなります。
ただし、見るべきなのは節税額だけではありません。
空室、修繕、金利上昇、管理費、売却時の税金まで含めると、税負担が下がっても投資としては割に合わないケースがあります。
不動産投資では、節税額ではなく税引後の手残りで判断する
税金が下がるかだけでなく、現金がいくら残るかを確認しましょう。
節税効果を期待して不動産投資を検討する場合は、購入前に次の点を確認しておきましょう。
| 見るべき項目 | 確認したいこと |
|---|---|
| 不動産所得 | 赤字の理由が減価償却なのか、空室や修繕なのか |
| 損益通算 | その赤字が他の所得と通算できるか |
| キャッシュフロー | 税金が下がっても、手元資金が減り続けないか |
| 売却時の税金 | 減価償却により、売却時の譲渡所得が増えないか |
| 修繕リスク | 築古物件で大きな修繕費が発生しないか |
| 融資条件 | 金利上昇や返済期間の影響を見ているか |
節税効果だけを見て購入すると、投資全体では損をすることがあります。
見るべきなのは、所得税・住民税がいくら下がるかではなく、購入から売却までの税引後の手残りです。
不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得に対して税金がかかります。
土地や建物の譲渡所得は、給与所得や不動産所得とは分けて計算します。これを分離課税といいます。
取得費には、購入代金や購入時の手数料などが含まれます。
ただし、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。運用中に減価償却を多く取っていると、売却時の取得費が小さくなり、譲渡所得が増えることがあります。
譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用です。
譲渡費用に含まれる主な費用
売却に関係する費用でも、すべてが譲渡費用になるわけではありません。判断に迷う費用は、売却前に確認しておきましょう。
土地や建物の譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。
判定は、売却した日ではなく「譲渡した年の1月1日時点」で行います。
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得です。
平成25年から令和19年までは、復興特別所得税もあわせて申告・納付します。
売却時期が少し変わるだけで税率が変わることがあります
出口戦略は、物件を売る直前ではなく、購入時から考えておきたいポイントです。
会社員は年末調整で税金の手続きが終わることが多いですが、不動産投資を始めると確定申告が必要になる場合があります。
たとえば、給与を1か所から受けていて、給与所得・退職所得以外の所得金額の合計が20万円を超える場合は、原則として確定申告が必要です。
また、給与の年間収入金額が2,000万円を超える場合も、確定申告が必要です。
不動産所得が赤字の場合でも、損益通算や還付申告に関係することがあります。赤字だから申告しなくてよい、と決めつけないほうが安全です。
なお、所得税の確定申告が不要な場合でも、住民税の申告が必要になることがあります。判断に迷う場合は、自治体の案内も確認してください。
不動産所得がある人は、一定の手続きをすれば青色申告を選べます。
青色申告には、青色申告特別控除などのメリットがあります。ただし、必ず65万円控除を受けられるわけではありません。
最高65万円控除の主な条件
建物の貸付けでは、アパートなどはおおむね10室以上、独立家屋はおおむね5棟以上であれば、原則として事業として行われているものとして扱われます。
青色申告を使うには、事前に「青色申告承認申請書」の提出が必要です。原則として、青色申告をしようとする年の3月15日までに提出します。
年の途中で新たに不動産貸付を始めた場合は、業務開始日から2か月以内が目安です。
購入前に申告方法と帳簿の付け方を決めておく
物件を購入してから慌てるより、事前に必要な届出や記帳方法を確認しておくほうが安全です。
不動産投資の税金を相談する場合は、次の資料や情報を用意しておくと話が早く進みます。
相談前に用意したい情報
特に、建物価格、築年数、構造、ローン利息、売却予定の有無は、減価償却や損益通算、売却時の税金に影響します。
「節税できるか」だけを聞くより、購入から売却までの手残りを試算できる状態にしておくことが大切です。
不動産投資の税金は、物件価格と家賃だけでは判断できません。次のような場合は、購入前または申告前に税理士へ確認したほうがよいでしょう。
税理士への相談を検討したいケース
特に、節税効果を期待して不動産投資を始める場合は、購入前の試算が重要です。
税金だけでなく、キャッシュフローと出口戦略まで確認する
税負担の変化と、実際に手元へ残る資金を分けて試算しましょう。
会社員の場合、よく問題になるのは「給与所得・退職所得以外の所得金額の合計が20万円を超えるか」です。
家賃収入ではなく、必要経費を差し引いた不動産所得で判断します。また、給与収入が一定額を超える場合など、別の理由で確定申告が必要になることもあります。
赤字の場合でも、損益通算や還付申告に関係することがあります。
ただし、すべての赤字を他の所得と通算できるわけではありません。土地取得のための借入金利子に相当する部分など、損益通算できないものもあります。
ローン返済のうち、経費になるのは原則として利息部分です。元本返済は必要経費になりません。
資金繰りでは返済額全体を見ますが、税金計算では元本と利息を分けます。
いいえ。
通常の維持管理や原状回復のための支出は修繕費になります。一方、建物の価値を高めたり使用可能期間を延ばしたりする工事は、資本的支出として扱います。
築古物件は、減価償却費を大きく取りやすい場合があります。
ただし、修繕費、空室リスク、融資条件、売却時の税金まで含めて判断する必要があります。減価償却だけを見て購入すると、トータルの手残りが少なくなることがあります。
受けられるとは限りません。
65万円控除には、正規の簿記、期限内申告、e-Taxまたは電子帳簿保存などの条件があります。また、不動産貸付が事業的規模でない場合、控除額は最高10万円です。
必要です。
運用中に減価償却で所得を下げられても、売却時には建物の取得費から減価償却費相当額を差し引いて計算します。その結果、譲渡所得が増えることがあります。
不動産投資は、買って終わりではありません。売却時にいくら残るかまで見ておきましょう。
購入時・運用中・売却時を通して、税引後の手残りを確認する
不動産投資の税金は、発生するタイミングで分けて考えると整理しやすくなります。
ただし、税金の種類を知るだけでは十分ではありません。家賃収入から経費を差し引いた不動産所得、減価償却、損益通算、確定申告、売却時の譲渡所得まで含めて確認する必要があります。
節税効果を期待して物件を購入する場合は、購入前に数字を整理しておきましょう。条件によっては、思ったほど税負担が下がらないこともあります。
節税額ではなく、最終的にいくら残るかを見る
購入後の資金繰り、毎年の税金、修繕リスク、売却時の税金まで含めて、不動産投資全体を判断しましょう。
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