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不動産投資を続けていると、どこかのタイミングで「法人化したほうが節税になる」という話を耳にします。
給与に家賃収入が加わり、税負担が重くなってきた。物件を買い増したいけれど、個人名義のままでよいのか迷っている。家族に所得を分散できると聞いたが、どこまで認められるのか分からない。勤務先の副業規定や社会保険料も気になる。
こうした悩みが出てきたとき、法人化はたしかに検討する価値があります。
ただし、法人化は「やれば必ず節税できる方法」ではありません。税率だけを見ると有利に見えても、法人設立費用、毎年の維持費、社会保険料、売却時の税負担まで含めると、個人名義のままのほうが手残りが多くなることもあります。
この記事では、不動産投資の法人化を検討する目安、メリット・デメリット、会社員が見落としやすい注意点を整理します。
不動産投資の法人化は、次のような人ほど検討する価値があります。
給与所得に不動産所得が上乗せされ、所得税の負担が重くなっている。不動産所得が安定して黒字になっている。今後も物件を増やす予定がある。家族への所得分散や相続対策まで考えたい。
一方で、不動産所得がまだ小さい、減価償却費などで赤字が続いている、近いうちに物件を売る予定がある、法人の維持費を上回るメリットが見込めない場合は、法人化を急がないほうがよいこともあります。
よく言われる「課税所得900万円」は、法人化すべきラインではありません。正しくは、一度シミュレーションしたほうがよいラインです。
ポイント
不動産投資の法人化とは、個人ではなく会社を設立し、その会社を通じて不動産を所有・管理する方法です。
よく使われるのは、いわゆる資産管理会社です。法人が物件を持つ、または法人が管理業務を受けることで、不動産収入や経費を法人側で管理します。
個人名義で不動産投資をしている場合、家賃収入から経費を差し引いた利益は、原則として個人の不動産所得になります。会社員であれば、不動産所得は給与所得とあわせて課税されます。
一方、法人で不動産投資をする場合、利益は法人の所得として扱われ、法人税などの対象になります。ここで法人化を検討する理由が出てきます。
個人の所得税は、所得が増えるほど税率が上がる超過累進税率です。課税所得が900万円以上1,800万円未満の場合、所得税率は33％です。さらに上の所得帯では40％、45％に上がります。
一方、中小法人の場合、年800万円以下の所得部分について法人税率が15％に軽減されています。年800万円を超える部分は23.2％です。
ただし、比較すべきものは「所得税率」と「法人税率」だけではありません。法人には法人住民税や事業税がかかります。設立費用や税理士費用も必要です。役員報酬を出す場合は、社会保険料も関係します。
そのため、法人化の判断では、税率差ではなく、最終的にいくら手元に残るかを見る必要があります。
ポイント
不動産投資の法人化では、よく「課税所得900万円」がひとつの目安として挙げられます。
理由は、個人の所得税率がこのラインを超えると33％になるためです。給与所得に不動産所得が加わって課税所得が高くなると、個人で利益を受け続けるより、法人を使ったほうが税負担を調整しやすくなる場合があります。
ただし、見るべきなのは年収そのものではありません。大切なのは、給与収入から給与所得控除や各種控除を差し引いた後の課税所得です。
法人化を考えるときは、不動産所得が黒字なのか赤字なのかも重要です。
たとえば、不動産所得が赤字の場合、個人名義のままなら給与所得などと損益通算できるケースがあります。ただし、土地取得のための借入金利子に相当する部分など、損益通算の対象にならないものもあります。
法人化すると、不動産の赤字は法人側の赤字になります。個人の給与所得と直接通算することはできません。
課税所得900万円は便利な目安ではありますが、それだけで判断すると危険です。
減価償却費がどれくらい残っているのか、今後も物件を増やすのか、将来売却する予定があるのかによって、法人化の有利不利は変わります。
「税率が高いから法人化」ではなく、「法人化した後の手残りが本当に増えるか」を確認する必要があります。
ポイント
法人化の大きなメリットは、所得を分散しやすくなることです。
個人名義で不動産を持っている場合、不動産所得は基本的に本人に集中します。給与所得が高い方ほど、そこに家賃収入が上乗せされ、税率が高くなりやすい構造です。
法人化すると、法人に利益を残したり、役員報酬として家族に分散したりする設計が可能になります。
ただし、家族に報酬を支払う場合は、実態が必要です。実際に管理業務や事務作業を行っているか、報酬額が業務内容に見合っているかは確認されます。名前だけ役員にして報酬を支払うような形は避けるべきです。
法人化すると、不動産投資に関係する支出を法人の経費として整理しやすくなる場合があります。
たとえば、役員報酬、出張費、社宅制度、生命保険料など、法人だからこそ検討できる項目があります。
ただし、何でも経費にできるわけではありません。不動産賃貸業との関連性、金額の妥当性、契約内容、実態が問われます。「法人化すれば経費を増やせる」と考えるより、実際の事業内容に合った経費設計がしやすくなる、と捉えたほうが安全です。
法人で青色申告をしている場合、一定の条件を満たす欠損金は10年間繰り越せます。
不動産投資では、大規模修繕や空室によって、利益が大きく下がる年があります。長期で物件を保有し、利益をならしていきたい場合、欠損金の繰越期間が長いことは法人化のメリットになります。
法人化は、相続対策としても使われることがあります。
個人で物件を持っている場合、不動産そのものが相続財産になります。法人で物件を保有している場合は、法人の株式や持分をどう承継するかという話になります。
また、家族を役員にして報酬を支払う、将来的に株式を移転する、といった設計も検討できます。
ただし、相続対策は税金だけで決まるものではありません。家族関係、資産の分け方、将来の経営方針にも関わります。法人化すれば相続問題が解決するわけではないため、早い段階で設計しておきたい部分です。
物件数が増えると、個人の生活費と不動産事業のお金が混ざりやすくなります。
法人化すると、法人名義の口座で収支を管理するため、不動産事業の数字が見えやすくなります。金融機関に対しても、決算書を通じて事業の状況を説明しやすくなる場合があります。
今後も物件を増やしたい方にとっては、法人化が資産管理の土台づくりになることがあります。
ポイント
法人化には費用がかかります。
株式会社を設立する場合、登録免許税は資本金の0.7％で、15万円に満たない場合は15万円です。合同会社の場合も資本金の0.7％ですが、6万円に満たない場合は6万円です。
このほか、定款認証費用、司法書士への依頼費用、税理士費用などがかかることもあります。
設立後も、法人住民税、決算申告、会計処理などの維持コストが発生します。個人で持っていればかからなかった費用が増えるため、法人化による節税額がそれを上回るかを確認しなければなりません。
法人は、利益が出ていない年でも一定の負担があります。
代表的なのが法人住民税の均等割です。赤字でも発生します。さらに、毎年の決算や申告も必要です。
物件数が少ない、所得がまだ大きくない、今後の買い増し予定が未定という段階では、法人化によるコストのほうが重くなることがあります。
会社員が法人化する場合、見落としやすいのが社会保険料です。
法人事業所で常時従業員（事業主のみの場合を含みます）を使用する事業所は、健康保険・厚生年金保険への加入が法律で義務づけられています。
自分の法人から役員報酬を受け取る設計にする場合、社会保険の加入や保険料負担について確認が必要です。
役員報酬を出せば所得分散になる一方で、社会保険料まで含めると手残りが減ることもあります。法人化のシミュレーションでは、税金だけでなく社会保険料も必ず見ておきたいところです。
法人化すると、家賃収入は法人のお金になります。
個人の生活費として自由に使うことはできません。個人が使うには、役員報酬や配当など、適切な形で法人から個人へ移す必要があります。
ここを理解しないまま法人化すると、「法人にはお金があるのに、個人の手元資金が足りない」ということが起こります。法人化は、税金だけでなく、お金の動かし方そのものが変わる選択です。
不動産投資では、買うときだけでなく、売るときも重要です。
個人が土地や建物を売却する場合、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると長期譲渡所得、5年以下だと短期譲渡所得になります。長期譲渡所得の税率は所得税15％・住民税5％、短期譲渡所得の税率は所得税30％・住民税9％です。復興特別所得税も別途考慮が必要です。
法人で物件を持っている場合、売却益は法人の所得として課税されます。個人の長期譲渡所得のような分離課税とは扱いが異なります。
そのため、長期保有後に大きな売却益が出るケースでは、個人名義のほうが有利になることもあります。法人化を検討するときは、保有中の税負担だけでなく、売却時の税負担まで含めて考える必要があります。
ポイント
法人化のデメリットは、設立費用だけではありません。法人住民税や税理士報酬、社会保険料などは毎年の負担として残ります。節税額だけを見ず、「毎年いくら負担して、最終的にいくら残るか」を確認することが大切です。
不動産投資そのものは、副業として扱われにくいケースもあります。
ただし、法人を設立して代表者になる場合は話が別です。勤務先の副業規定や兼業規定で、役員就任が制限されていることがあります。
「不動産投資は問題ないと思っていた」と進めてしまうと、あとから勤務先との関係で困ることがあります。法人化の前に、就業規則は確認しておきましょう。
資産管理会社を作るとき、自分が代表になるのか、配偶者や家族を役員にするのかも悩みどころです。
自分が代表になれば意思決定はしやすくなります。一方で、勤務先の規定や社会保険の問題が出ることがあります。
家族を役員にする場合は、実際にどの業務を担当するのか、報酬額が妥当かを整理する必要があります。形式だけ整えても、税務上の説明がつかない設計は避けるべきです。
個人名義で不動産投資をしている場合、不動産所得の赤字を給与所得などと損益通算できるケースがあります。
法人化すると、不動産の赤字は法人側の赤字になります。個人の給与所得とは直接通算できません。
減価償却費が大きく、しばらく赤字が続く見込みなら、個人名義のままのほうが有利なことがあります。
「利益が出始めたら法人化を考える」という判断が合うケースもあるため、赤字の内容と今後の収支見込みを確認しておきましょう。
法人化は、今の税金だけで決めるものではありません。
今後も会社員を続けるのか。退職後は不動産収入を生活の柱にしたいのか。物件を売却するのか、持ち続けるのか。家族に資産を引き継ぎたいのか。
こうした将来の予定によって、最適な形は変わります。法人化は節税の手段であると同時に、資産の持ち方を変える選択でもあります。
ポイント
不動産投資の法人化には、大きく分けて3つの方式があります。
不動産所有法人は、法人が物件を所有する形です。
新しく購入する物件を法人名義で取得する方法と、個人で持っている物件を法人へ売却する方法があります。
節税や資産管理の効果は出やすい一方、個人から法人へ物件を移す場合は、譲渡所得税、不動産取得税、登録免許税、融資契約の見直しなどが発生する可能性があります。
すでに個人で物件を持っている場合、既存物件を法人へ移すのではなく、新規購入分から法人で取得する方法も検討できます。
管理委託法人は、個人が所有する物件の管理業務を法人に委託する形です。
法人は管理料を受け取り、その分だけ所得を法人側へ移すことができます。
ただし、管理料が高すぎると税務上問題になる可能性があります。実際にどのような管理業務を行うのか、管理料が業務内容に見合っているかを整理しておく必要があります。
サブリース法人は、法人が個人から物件を借り上げ、入居者へ転貸する形です。
法人側に一定の収入を移すことができますが、契約内容や家賃設定には注意が必要です。実態に合わない契約にすると、税務上のリスクが出ます。
どの方式が合うかは、物件数、利益、融資状況、家族構成、今後の購入計画によって変わります。
ポイント
法人化を検討しやすいのは、次のようなケースです。
不動産所得が安定して黒字になっている。今後も物件を増やす予定がある。給与所得と不動産所得が合わさり、税負担が重くなっている。家族への所得分散や相続対策も考えたい。
このような状況では、法人化によって税負担を整えたり、資産管理をしやすくしたりできる可能性があります。
ただし、法人化のメリットがどれくらいあるかは、実際に数字を入れてみないと分かりません。
反対に、個人名義のままのほうがよいケースもあります。
不動産所得がまだ小さい。物件数が少ない。減価償却費が大きく、しばらく赤字が続く。近いうちに物件を売却する予定がある。法人の設立費用や維持費を上回るメリットが見込めない。
このような場合は、法人化を急がないほうがよいことがあります。
特に、不動産所得の赤字を給与所得と損益通算できている場合は、その効果を失う可能性があります。法人化は、早ければ早いほどよいものではありません。
一番難しいのは、黒字は出ているものの、法人化によるコストを上回るほどのメリットがあるか微妙なケースです。
物件は増やしたいが、まだ購入計画が固まっていない。今は黒字だが、数年後に大規模修繕がある。将来売却するか、持ち続けるか決めていない。
このような場合は、複数パターンでシミュレーションする必要があります。
今年の税金だけでなく、5年後、10年後にどちらが手残りを多く残せるかで見たほうが、判断を誤りにくくなります。
ポイント
法人化を検討するときは、少なくとも次の項目を確認しておきましょう。
まず、給与所得と不動産所得です。現在の課税所得がどの水準にあるのか、不動産所得は黒字なのか赤字なのかを見ます。
次に、減価償却費です。今後どれくらい経費として計上できるのかによって、不動産所得の見え方は変わります。
法人設立費用や税理士費用も必要です。設立時だけでなく、毎年の維持費まで入れて考えます。
役員報酬と社会保険料も外せません。役員報酬を出すことで所得分散になる一方、社会保険料が増えて手取りが減る可能性があります。
さらに、売却予定も重要です。長く持つのか、数年以内に売るのかで、個人と法人の有利不利は変わります。
最後に、家族構成と相続です。配偶者や子どもにどう資産を引き継ぐのかまで考えると、法人化の意味は単なる節税にとどまりません。
ポイント
法人化の手続きは、大まかに次の流れで進みます。
まず、株式会社にするか合同会社にするかを決めます。資産管理会社としては、設立費用を抑えやすい合同会社が選ばれることもあります。ただし、金融機関との関係や将来の事業展開によっては、株式会社を選ぶこともあります。
次に、会社名、所在地、事業目的、資本金、役員などを決め、定款を作成します。
その後、法務局で設立登記を行います。登記が完了すると、法人として成立します。
設立後は、税務署へ法人設立届出書を提出します。法人設立届出書は、設立の日、つまり設立登記の日以後2か月以内に提出する必要があります。
このほか、青色申告の承認申請、給与支払事務所等の開設届出書、社会保険関係の手続きなども必要になります。
すでに個人で物件を持っている場合は、物件の名義、融資契約、管理契約、火災保険なども確認しましょう。法人を作るだけで終わりではありません。
ポイント
不動産投資の法人化は、ネット上の目安だけで判断するには難しいテーマです。
「課税所得900万円を超えたら法人化」といった目安はありますが、実際にはその人の状況によって結論が変わります。
まず確認したいのは、個人と法人のどちらが最終的な手残りを多く残せるかです。税額だけでなく、社会保険料、法人維持費、将来の売却時の税負担まで含めて比較する必要があります。
役員報酬をいくらにするかも重要です。報酬を出しすぎると社会保険料が増えますし、低すぎると所得分散の効果が薄くなります。
既存の物件を法人へ移すべきか、新しく買う物件から法人で取得すべきかも確認したいところです。個人から法人へ物件を移す場合、税金や登記費用、融資契約の問題が出ることがあります。
そして、売却や相続まで含めた出口戦略です。
法人化は「今の税金を減らすため」だけに使うと、判断を誤ることがあります。大切なのは、数年先まで見て、資産を守りながら手残りを増やせる形を選ぶことです。
法人化すべきか迷う場合は、個人名義のまま運用した場合と、法人化した場合の両方でシミュレーションしてみましょう。税金、社会保険料、維持費、売却時の負担まで並べて比較すると、判断のズレを防ぎやすくなります。
ポイント
税理士に相談する意味は、法人化を前提に話を進めることだけではありません。今は個人のままでよいのか、数年後に法人化したほうがよいのか、既存物件を移すべきかを比較できます。設立前に数字で確認しておくほうが、設立後に修正するより選択肢が多く残ります。
不動産投資の法人化は、節税や資産管理に役立つ可能性があります。
特に、給与所得に不動産所得が上乗せされて税負担が重くなっている方、今後も物件を増やしたい方、家族への所得分散や相続対策を考えたい方にとっては、検討する価値があります。
ただし、法人化すれば必ず得をするわけではありません。
設立費用や維持費、社会保険料、売却時の税負担まで含めると、個人名義のままのほうがよいケースもあります。
大切なのは、「法人化できるか」ではなく、「法人化したほうが最終的な手残りが増えるか」です。
不動産投資の状況、給与所得、家族構成、今後の購入予定、売却予定まで含めて、一度数字で確認してみましょう。法人化は、思いつきで進めるより、事前に設計してから動いたほうが失敗を防げます。
ポイント
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不動産投資の法人化では、課税所得のラインだけで判断しないことが大切です。実際には、不動産所得の黒字・赤字、減価償却費、役員報酬、社会保険料、将来の売却予定まで含めて見ないと、個人のままがよいケースと法人化したほうがよいケースを分けられません。