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このページで分かること
マイホームの購入は人生の大きな節目。そして、住宅ローンを組む多くの方が利用できるお得な制度が「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」です。
この制度をしっかり活用すれば、毎年の税金負担を大きく減らすことができます。しかし、制度の内容は少し複雑で、特に近年は毎年のように改正が行われています。「自分は対象になるの？」「いくら戻ってくるの？」「手続きはどうすれば？」といった疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
この記事では、住宅ローン控除の基本から、気になる控除額の計算、複雑な適用条件（特に2024年以降大きく変わった省エネ基準！）、具体的な申請手続き、そして最大限に活用するためのテクニックまで、どこよりも分かりやすく、網羅的に解説します。
これから住宅を購入される方も、すでにローン返済中の方も、ぜひ最後までお読みいただき、賢く節税を実現してください。
まずは、住宅ローン控除がどのような制度なのか、基本的なポイントを押さえましょう。
住宅ローン控除とは、簡単に言うと、住宅ローンを利用してマイホームを購入したり、リフォームしたりした場合に、年末時点のローン残高に応じて、一定の上限額の範囲内で所得税や住民税が戻ってくる（安くなる）制度のことです。
正式名称は「住宅借入金等特別控除」と言いますが、「住宅ローン控除」や「住宅ローン減税」という呼び名の方が一般的ですね。
この制度の基本的な仕組みは、「年末時点の住宅ローン残高 × 0.7%」の金額が、その年に納めるべき所得税から直接差し引かれるというものです。
例えば、新築の省エネ住宅は年末のローン残高が3,000万円なら、原則として「3,000万円 × 0.7% = 21万円」が、その年の所得税から控除されます。中古の場合は、控除額が2000万円のため住宅ローン控除額は2000万円×0.7%＝14万円となります。
ここで重要なのが、住宅ローン控除は「税額控除」であるという点です。
ふるさと納税や生命保険料控除などの「所得控除」は、所得（収入から経費などを引いたもの）から差し引かれ、その結果、税率を掛ける前の金額が小さくなることで節税につながります。
一方、「税額控除」である住宅ローン控除は、計算された所得税額そのものから直接引かれます。そのため、所得控除よりも一般的に節税効果が高く、家計へのインパクトが大きいのが特徴です。
住宅ローン控除を受けられる期間は、購入した住宅の種類や入居した年によって異なります。
※買取再販住宅とは、宅地建物取引業者が中古住宅を取得し、一定のリフォームを行った上で再販売する住宅のことです。特定の要件を満たす必要があります。
※後述しますが、省エネ性能によっては期間が異なる場合もあります。
この期間中、毎年控除を受けることができます（ただし、毎年申請手続きが必要です）。
住宅ローン控除は、まず所得税から引かれます。しかし、「年末ローン残高 × 0.7%」で計算した控除額が、その年の所得税額よりも大きい場合、所得税から引ききれなかった分を、翌年の住民税から差し引くことができます。
ただし、住民税からの控除には上限があります。上限額は、以下のいずれか低い方の金額です。
（※2022年以降の入居の場合。それ以前の入居では計算方法が異なります）
【イメージ図】
あなたの年間控除可能額 = 25万円
あなたの所得税額 = 20万円
あなたの住民税額 = 15万円
① 所得税から控除：20万円（全額控除）
② 控除しきれなかった額：25万円 - 20万円 = 5万円
③ 住民税からの控除上限額：
a) 課税所得×5% (仮に8万円とする)
b) 9.75万円
→ 低い方の8万円が上限
④ 実際に住民税から控除される額：
②の5万円と③の上限8万円を比較し、低い方の<strong>5万円</strong>が住民税から引かれる。
結果：所得税20万円＋住民税5万円＝合計25万円の控除が受けられるこのように、所得税額がそれほど多くない方でも、住民税からの控除によって、制度の恩恵をしっかり受けられる可能性があります。
さて、皆さんが最も気になるのは「具体的にいくら税金が戻ってくるのか？」という点でしょう。ここでは、控除額の計算方法と、知っておくべき「上限」について詳しく見ていきましょう。
控除額の基本的な計算式は、前述の通り「年末時点の住宅ローン残高 × 0.7%」です。とてもシンプルですね。
しかし、この計算式で算出された金額が、そのまま全額控除されるとは限りません。ここが重要な注意点です。
実際にあなたが受けられる年間の控除額は、以下の3つの金額を比べて、最も低い（少ない）金額になります。
この3つの上限があることを必ず覚えておいてください。
特に見落としがちなのが、3つ目の「納税額の上限」です。
どんなに高額なローンを組んで高性能な家を買ったとしても、そもそもあなたが納めている所得税や住民税の額が少なければ、控除される金額もその納税額までに制限されてしまうのです。
例えば、計算上は年間30万円の控除が受けられるはずでも、あなたの年間の所得税額が15万円、住民税からの控除上限額が9.75万円だった場合、実際に控除されるのは「15万円 ＋ 9.75万円 ＝ 24.75万円」が上限となります。
ウェブサイトなどで「最大〇〇万円おトク！」といった情報を見かけることがありますが、それはあくまで最大のケース。ご自身の納税額によっては、その最大額まで控除を受けられない可能性があることを理解しておきましょう。
2つ目の上限である「借入限度額」は、住宅ローン控除の対象となるローンの上限額のことです。この限度額は、取得した住宅の種類（新築・中古・リフォーム等）や、後述する省エネ性能、入居した年によって細かく定められています。
以下は、2024年・2025年に入居した場合の主なケースの借入限度額です。（控除期間と合わせて確認しましょう）
| 住宅の種類 | 省エネ性能など | 借入限度額 | 控除期間 | 年間最大控除額 |
|---|---|---|---|---|
| 新築・買取再販 | 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 4,500万円 | 13年 | 31.5万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 13年 | 24.5万円 | |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 13年 | 21万円 | |
| その他の住宅（※1） | 0円 (※1) | - (※1) | - (※1) | |
| 中古住宅 | 認定長期優良・低炭素・ZEH水準・省エネ基準適合 | 3,000万円 | 10年 | 21万円 |
| その他の住宅 | 2,000万円 | 10年 | 14万円 | |
| リフォーム | （省エネ性能問わず） | 2,000万円 | 10年 | 14万円 |
(※1) その他の住宅（省エネ基準を満たさない新築住宅）:
2024年1月以降に建築確認を受けた場合は、原則として住宅ローン控除の対象外となります。ただし、2023年12月31日までに建築確認を受けた場合、または2024年6月30日までに竣工済みの場合は、借入限度額2,000万円・控除期間10年で対象となる経過措置があります。
（注）子育て世帯・若者夫婦世帯は、新築・買取再販の限度額が上乗せされます（後述）。
この表の「借入限度額」に0.7%を掛けたものが、②の上限額（年間最大控除額）となります。
上の表からも分かる通り、特に新築住宅や買取再販住宅では、住宅の「省エネ性能」によって借入限度額（＝控除額の上限）が大きく異なります。
より省エネ性能が高い住宅ほど、借入限度額が高く設定されており、税制面で優遇されています。これから家を建てる、または購入する方は、住宅の省エネ性能にも注目することが重要です。
では、実際のところ、いくらくらい控除されるのでしょうか？いくつかのモデルケースで見てみましょう。
【ケース1】年収500万円（所得税約13万円、住民税約23万円）、新築の省エネ基準適合住宅を購入、年末ローン残高3,000万円
→ 3つの中で最も低いのは21万円。
内訳：所得税から13万円、住民税から8万円が控除される計算。
【ケース2】年収700万円（所得税約30万円、住民税約37万円）、新築の認定長期優良住宅を購入、年末ローン残高4,000万円
→ 3つの中で最も低いのは28万円。
全額が所得税から控除される計算。
【ケース3】年収400万円（所得税約8万円、住民税約18万円）、中古住宅（その他）を購入、年末ローン残高2,000万円
→ 3つの中で最も低いのは14万円。
内訳：所得税から8万円、住民税から6万円が控除される計算。（住民税からの控除は、納税額の範囲内かつ上限額まで）
※上記はあくまで簡易的なシミュレーションです。実際の納税額や控除額は、扶養家族の有無、他の控除の適用状況などによって異なります。
ご自身の正確な控除額を知りたい場合は、源泉徴収票などで所得税・住民税額を確認したり、税務署や税理士に相談したりすることをおすすめします。
住宅ローン控除は、誰でも、どんな家でも受けられるわけではありません。ここでは、控除を受けるためにクリアすべき様々な条件を、一つずつ詳しく見ていきましょう。特に2024年以降の変更点は要チェックです。
まず、控除を受ける「人」に関する条件です。
利用する住宅ローンにも条件があります。
購入する住宅の「広さ」にも条件があります。
ここが2024年以降の最大の変更点であり、最も注意が必要なポイントです！
2024年1月1日以降に建築確認を受ける新築住宅については、原則として「省エネ基準」に適合していないと、住宅ローン控除の対象外となります。
つまり、昔ながらの断熱性能などの低い家を新築した場合、住宅ローン控除が全く受けられない可能性があるのです。これから新築住宅の購入や建築を検討されている方は、必ずその住宅が省エネ基準を満たしているか、工務店やハウスメーカー、不動産会社に確認するようにしましょう。
【経過措置】
前述の通り、2023年12月31日までに建築確認を受けている場合、または2024年6月30日までに竣工している場合は、省エネ基準を満たさない「その他の住宅」でも、借入限度額2,000万円・控除期間10年で控除の対象となります。
では、控除の対象となる「省エネ基準」とは具体的にどのようなものでしょうか？ 控除額のパートでも触れましたが、主に以下のレベルがあります。
これらの省エネ性能を証明する書類は、後述する確定申告の際に提出が必要になります。どのレベルの住宅なのか、そして必要な証明書類が揃うのかを、契約前に必ず確認しましょう。証明書の発行には時間がかかる場合もあります。
中古住宅（既存住宅）を購入する場合の主な要件は以下の通りです。
中古住宅の場合、省エネ基準への適合は必須ではありませんが、もし上記の省エネ基準（認定長期優良など）を満たしていれば、借入限度額が3,000万円に引き上げられます。（満たさない場合は2,000万円）
自宅のリフォームや増改築のためにローンを組んだ場合も、住宅ローン控除の対象となることがあります。
借入限度額は2,000万円、控除期間は10年です。
子育て支援・少子化対策の一環として、特定の世帯に対しては借入限度額の上乗せ措置が設けられています（2024年・2025年入居の場合）。
該当する世帯の方は、より大きな控除を受けられる可能性があります。
【適用要件チェックリスト（簡易版）】
ご自身が対象になるか、以下の項目をチェックしてみましょう。（詳細は本文をご確認ください）
これらの条件は非常に複雑に絡み合っています。ご自身の状況がどのケースに当てはまるか不明な場合は、不動産会社やハウスメーカー、税務署、税理士などの専門家に確認することをおすすめします。
住宅ローン控除の条件を満たしていても、自動的に税金が安くなるわけではありません。控除を受けるためには、必ず所定の手続きを行う必要があります。ここでは、その具体的なステップを見ていきましょう。
繰り返しになりますが、住宅ローン控除は申請主義です。待っているだけでは1円も戻ってきません。必ずご自身で手続きを行う必要があります。
住宅ローン控除を受ける最初の年は、会社員の方も含め、すべての方が、住宅に入居した翌年に「確定申告」を行う必要があります。
例えば、2024年中に入居した場合、2025年の確定申告期間中に手続きを行います。
近年は、感染症対策や利便性の観点から、e-Taxの利用が推奨されています。
初年度の確定申告では、多くの書類を準備する必要があります。漏れがないようにしっかり確認しましょう。
【必ず必要になる主な書類】
【住宅の種類や条件によって必要になる主な書類】
書類集めは意外と大変です。特に、法務局で取得する書類や、住宅性能に関する証明書は、早めに準備に取り掛かることをおすすめします。何が必要か不明な場合は、税務署や発行元に確認しましょう。
確定申告で少し戸惑うかもしれないのが、「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」の作成です。登記事項証明書や契約書を見ながら、面積や取得対価、ローン残高などを転記し、控除額を計算していきます。
国税庁のウェブサイトには、書き方の手引きや記入例が掲載されていますので、参考にしながら進めましょう。e-Tax（確定申告書等作成コーナー）を利用すれば、画面の案内に従って入力するだけで自動計算される部分も多く、比較的スムーズに作成できます。
苦労して初年度の確定申告を終えれば、給与所得者（会社員など）の方は、2年目以降の手続きがぐっと楽になります。
2年目以降は、勤務先の「年末調整」で住宅ローン控除の手続きが可能になります。確定申告をする必要はありません。
年末調整で住宅ローン控除を受ける際に、勤務先に提出する必要があるのは、主に以下の2点です。
これらの書類を、勤務先の年末調整の案内に従って提出すればOKです。
自営業者やフリーランスの方など、年末調整が行われない方は、2年目以降も、毎年確定申告を行う必要があります。手続き方法は初年度とほぼ同じですが、提出書類が一部簡略化されます（登記事項証明書などは通常不要）。
確定申告は、e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用すると、自宅からパソコンやスマートフォンで手続きが完結できて非常に便利です。
ただし、e-Taxの利用には、マイナンバーカードの取得や、場合によっては機器の準備、事前の設定などが必要になります。IT機器の操作に慣れていない方にとっては、少しハードルが高いと感じるかもしれません。
「うっかり確定申告を忘れてしまった！」という場合でも、諦めないでください。住宅ローン控除のような税金が戻ってくる申告（還付申告）は、対象となる年の翌年1月1日から5年間行うことができます。
例えば、2023年分の申告を忘れていても、2028年12月31日までなら申告可能です。気づいた時点で、速やかに手続きを行いましょう。
手続きは少し複雑に感じるかもしれませんが、一度流れを理解すれば大丈夫です。特に初年度の確定申告は書類集めが大変なので、早めに準備を始めましょう。もし不安な場合は、税務署の無料相談を利用したり、税理士に依頼したりすることも検討してみてください（費用はかかりますが、確実で安心です）。
住宅ローン控除は、近年、頻繁に制度内容が見直されています。ここでは、特に2022年度の税制改正以降の主な変更点を押さえておきましょう。
2022年度に行われた大きな改正には、いくつかの背景があります。
これらの背景から、控除率の引き下げや省エネ基準の導入などが行われました。
以前の住宅ローン控除は、原則として控除率が1%でした。これが、2022年以降の入居者からは一律0.7%に引き下げられました。
単純計算では、控除額が以前の7割になったことになります。ただし、後述するように、省エネ性能の高い住宅に対する借入限度額は維持・拡充された部分もあり、一概に不利になったとは言えません。
控除を受けられる人の所得要件も変更されました。以前は合計所得金額3,000万円以下が対象でしたが、2022年以降の入居者からは2,000万円以下に引き下げられました。
比較的高所得の層は、新たに控除の対象外となるケースが出ています。
繰り返しになりますが、最も大きな変更点は、新築住宅における省エネ基準の必須化です。
2024年1月1日以降に建築確認を受けた新築住宅は、原則として「省エネ基準適合住宅」以上の性能がないと、住宅ローン控除を受けられません。（※経過措置あり）
省エネ基準を満たさない、いわゆる「その他の住宅」は、2024年以降、控除の恩恵を受けられなくなる、または大幅に縮小されることになります。これは、今後の住宅選びにおいて非常に重要なポイントです。
現行の住宅ローン控除制度は、2025年（令和7年）12月31日までに入居した方が対象とされています。
それ以降、つまり2026年以降に入居する場合の制度がどうなるかは、現時点（2025年4月）ではまだ決まっていません。今後の税制改正で、制度が延長されるのか、内容が変更されるのか、あるいは終了するのか、注目していく必要があります。
家づくりや購入計画を立てる際は、入居時期と、その時点での最新の制度内容を確認することが不可欠です。
せっかく利用できる住宅ローン控除ですから、できるだけそのメリットを最大限に引き出したいですよね。ここでは、控除額をより多く受け取るための戦略や、注意点について解説します。
夫婦共働きの場合など、二人で住宅ローンを組むケースも多いでしょう。ローンの組み方によって、住宅ローン控除の受け方が変わってきます。
世帯収入や物件の持ち分、将来のライフプランなどを考慮し、どの組み方が最もメリットが大きいか、金融機関や専門家と相談して検討しましょう。
不動産を夫婦や親子などで共有名義にしている場合、住宅ローン控除は、それぞれの持ち分と、実際にローンを負担している割合に応じて按分されます。
例えば、夫がローン全額を負担している場合、たとえ妻との共有名義であっても、原則として控除を受けられるのは夫のみとなります。ローンの負担割合に応じて、それぞれが控除を受けるのが基本です。
手元資金に余裕ができたとき、「繰り上げ返済」をしてローン残高を減らしたいと考える方もいるでしょう。しかし、住宅ローン控除期間中の繰り上げ返済は慎重に判断が必要です。
なぜなら、住宅ローン控除額は「年末ローン残高」に基づいて計算されるため、繰り上げ返済で残高を減らすと、その分、翌年以降の控除額も減ってしまう可能性があるからです。
特に、控除率0.7%が、現在のローン金利よりも高い場合は、急いで繰り上げ返済するよりも、控除期間中は控除のメリットを最大限享受し、期間終了後に繰り上げ返済を検討する方が、トータルで見てお得になるケースもあります。
繰り上げ返済の手数料や、金利負担の軽減効果と、控除額の減少分を比較して、最適なタイミングを検討しましょう。
より金利の低いローンへの「借り換え」を検討する場合も注意が必要です。借り換え後も住宅ローン控除を継続するためには、新しいローンが以下の条件を満たす必要があります。
借り換えによって返済期間が10年未満になったりすると、控除が打ち切られてしまう可能性があります。また、借り換えには諸費用もかかりますので、金利差によるメリットと費用、控除への影響を総合的に判断しましょう。
住宅ローン控除は、10年または13年という期間限定の制度です。控除期間が終了すると、それまで軽減されていた税負担が元に戻り、家計への影響が出る可能性があります。控除終了後を見据えた対策も考えておきましょう。
控除期間中は、年間数十万円単位で税金が軽減されているケースも少なくありません。その恩恵がなくなると、手取り収入が実質的に減ることになります。
控除期間が終了する数年前から、終了後のキャッシュフローの変化を意識し、家計の見直しや対策を検討し始めることが大切です。
控除期間終了後の主な対策としては、やはりローン負担そのものを軽減することが考えられます。
どちらが有利かは、その時点での金利、ローン残高、残りの返済期間、手元資金の状況などによって異なります。シミュレーションを行い、比較検討しましょう。
住宅ローン控除ほどのインパクトはありませんが、控除終了後の税負担増を少しでも和らげるために、他の節税策や税優遇制度を活用することも有効です。
【主な制度の比較表】
| 制度名 | 種類 | 主なメリット | 主なアクション | 手間・複雑度 |
|---|---|---|---|---|
| iDeCo | 所得控除 | 掛金全額控除、運用益非課税 | 加入、掛金拠出 | 中 |
| NISA | 運用益非課税 | 投資利益が非課税 | 口座開設、投資 | 低～中 |
| ふるさと納税 | 税額控除 | 自己負担2千円で返礼品＋税控除 | 寄付、申請（確定申告orワンストップ） | 低～中 |
| 生命保険料控除 | 所得控除 | 保険料に応じて所得控除（上限あり） | 保険加入、支払い、申告 | 低 |
| 医療費控除 | 所得控除 | 医療費に応じて所得控除（上限あり） | 領収書保管、確定申告 | 中 |
これらの制度を組み合わせることで、住宅ローン控除終了後の家計への影響を緩和できる可能性があります。
住宅ローンを組む際には、多くの場合「団体信用生命保険（団信）」に加入します。これにより、既存の生命保険を見直す良い機会となります。保障内容の重複などを整理し、保険料負担を最適化することで、家計の余裕が生まれ、生命保険料控除の活用にもつながります。
また、出産や家族の病気などで医療費がかさんだ年は、医療費控除の対象になる可能性がないか確認してみましょう。
マイホームを持つと、住宅ローン控除以外にも様々な税金がかかりますが、同時に利用できる軽減措置や補助金制度も存在します。これらも知っておくと、さらに負担を減らせる可能性があります。
これらの軽減措置には適用期限が設けられている場合があるので注意が必要です。
不動産を所有している間、毎年かかるのが固定資産税（と、地域によっては都市計画税）です。
税金の軽減だけでなく、国や地方自治体が実施している補助金制度も積極的に活用しましょう。
補助金は予算がなくなり次第終了することが多いので、早めに情報を集めて申請することが重要です。
原則として、住宅ローン控除（税制優遇）と、国や自治体の補助金制度は併用可能です。
ただし、補助金同士の併用については注意が必要です。
しかし、個別の補助金制度ごとにルールが定められているため、必ず各制度の公募要領等を確認するか、事務局や自治体の担当部署に問い合わせることが重要です。「併用できると思っていたのにできなかった」とならないよう、事前の確認を徹底しましょう。
住宅ローン控除は、マイホームを持つ多くの人にとって、非常に大きな節税メリットをもたらす制度です。その仕組みや条件を正しく理解し、手続きを忘れずに行うことで、家計の負担を効果的に軽減できます。
この記事で詳しく解説してきましたが、それでもご自身のケースがどの条件に当てはまるのか、手続きはどうすればいいのか、不安に感じる部分もあるかもしれません。
特に、適用要件が複雑な場合や、確定申告に慣れていない場合は、税務署の無料相談を利用したり、税理士など税務の専門家に相談したりすることが有効です。なお、税務相談を行えるのは税理士だけに認められた業務である点に注意が必要です。ファイナンシャルプランナー（FP）は資金計画やライフプランの相談に有用ですが、具体的な税金の相談は税理士に依頼しましょう。費用はかかりますが、正確な情報に基づいて最適な判断ができ、手続きの手間も省けるでしょう。
住宅ローン控除に関する制度は、今後も変更される可能性があります。家を購入するタイミングや、控除を受けている期間中は、常に最新の情報を確認するように心がけましょう。
信頼できる情報源として、以下のウェブサイトを定期的にチェックすることをおすすめします。
住宅ローン控除を賢く活用し、無理のない返済計画で、快適なマイホーム生活を送りましょう！
税金や社会保険料で手取りが増えていきづらい、日本の全サラリーマンのために様々な節税対策に精通した税理士法人。「年収にあった控除対策」「出口戦略のある不動産投資」現状の課題を解決するための策は多様にあるので、数万円でも節税したいと考えているならば、お気軽に無料相談や確定申告代行（基本プラン22,000円）をご依頼ください。