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副業として不動産活用を行っている会社員は、家賃から得られた所得に応じて確定申告が必要になります。「家賃収入の確定申告はいくらから必要なのか」「経費に何を計上できるのか」「青色と白色のどちらを選ぶべきか」と悩む会社員大家さんは少なくありません。
当ページでは、家賃収入の確定申告が必要になる基準（いくらから）、確定申告をするメリット、必要経費の範囲、青色申告・白色申告の違い、申告の流れや必要書類、申告しなかった場合のペナルティまで、会社員大家さんが知っておくべきポイントを網羅的に解説します。
会社員が家賃収入を得ている場合、給与以外の所得（家賃収入から必要経費を差し引いた金額）が年間20万円を超えると、所得税の確定申告が必要です。
ここで注意したいのは、判定の基準が家賃の「収入」ではなく、経費を差し引いた後の「所得」である点です。たとえば年間の家賃収入が100万円あっても、必要経費が85万円かかっていれば不動産所得は15万円となり、この場合は20万円以下のため所得税の確定申告は不要となります。
家賃収入に限らず、本業以外の所得が年間20万円を超える場合は、確定申告をして正しく納税しなければなりません。なお、本業の給与に対する納税は、会社が年末調整を通じて計算・申告するため、会社員個人が確定申告を行う必要はありません。
参照元：国税庁HP（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1900.htm）
見落とされがちですが、「20万円以下なら申告不要」という特例は所得税のみのルールです。住民税にはこの特例がないため、不動産所得が20万円以下であっても、原則として住民税の申告が別途必要になります。
ただし、所得税の確定申告を行えば、その情報が税務署からお住まいの市区町村へ共有されるため、改めて住民税の申告を行う必要はありません。「所得税の確定申告は不要だが、住民税の申告は必要」というケースがあることを覚えておきましょう。
不動産所得が20万円以下で確定申告の義務がない場合でも、あえて確定申告をした方が有利になるケースがあります。代表的なのが、家賃収入が赤字になった場合です。空室や修繕、減価償却などで不動産所得がマイナスになったときは、確定申告で本業の給与所得と損益通算することで、納め過ぎた所得税の還付を受けられる可能性があります（詳しくは後述）。
会社員が家賃収入の確定申告をする最大のメリットは、節税につながる点です。
収益物件を活用していると、減価償却費を経費に計上できるほか、空室や急な修繕などで所得がマイナスになることもあります。この場合、確定申告を行えば家賃収入のマイナス分を本業の給与に合算（損益通算）することが可能です。損益通算によって年間の所得金額を圧縮でき、結果として全体的な節税につながります。
また、青色申告を選択すれば、最大65万円の青色申告特別控除や赤字の繰越（純損失の繰越控除）といった、白色申告にはない優遇を受けられます。
不動産所得とは、マンションやアパート、駐車場などの不動産を他人へ賃貸することによって得た、1年間の合計所得のことです。
賃貸で得られた家賃や地代などの総収入金額から、必要経費を差し引いた金額が不動産所得となります。
不動産所得 ＝ 総収入金額（家賃・地代・礼金・更新料など） － 必要経費
マンションやアパート、駐車場などのほか、携帯電話会社から支払われるアンテナ基地設置料、電力会社から支払われる電柱敷地料なども不動産所得の対象となります。
参照元：国税庁HP（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm）
不動産所得の計算において、必要経費とできる主な費用項目は次のとおりです。経費を漏れなく計上することが、家賃収入の節税では非常に重要です。
対象不動産を購入した際に納付した不動産取得税や登録免許税、物件の所有中に発生する固定資産税・都市計画税などが該当します。
不動産の維持・管理・修理などにかかる通常の支出は、必要経費に算入できます。ただし、建物の価値を高めたり使用可能期間を延ばしたりするための支出（資本的支出）は、修繕費として一括計上するのではなく、耐用年数に応じて減価償却費として計上します。
建物の取得費用を法定耐用年数にわたって配分した金額が減価償却費です。たとえばRC（鉄筋コンクリート）造マンションの法定耐用年数は47年なので、新築から47年後までの間、該当する減価償却費を経費に計上できます。実際の支出を伴わずに計上できるため、節税効果の大きい経費です。
不動産管理会社などに管理業務を委託している場合、その管理委託費も経費となります。
入居者募集などの広告宣伝に要した費用は経費に含まれます。
当該不動産を対象にした火災保険・地震保険などに加入した場合、その保険料（その年分に対応する部分）は経費となります。
金融機関でローンを組んで対象不動産を購入した場合、返済額のうち元本に上乗せされる利息部分は経費となります。ただし、不動産所得が赤字の場合、土地取得のための借入金に対応する支払利息は損益通算の対象から除外しなければなりません。
建物の建て替えなどで入居者に立ち退きを依頼する際、立退料として支払ったお金が経費に含まれます。
物件の管理や打ち合わせのための交通費、税理士への報酬、賃貸経営に関する書籍・セミナー費用なども、賃貸経営に直接必要な範囲で経費として認められます。
確定申告には、青色申告と白色申告の2種類があります。家賃収入の確定申告ではどちらを利用しても構いませんが、節税を重視するなら青色申告が有利です。まずは両者の違いを一覧で確認しましょう。
| 項目 | 青色申告 | 白色申告 |
|---|---|---|
| 特別控除 | 最大65万円（または55万円・10万円） | なし |
| 記帳方法 | 複式簿記（10万円控除は簡易簿記） | 簡易な記帳 |
| 主な提出書類 | 確定申告書・青色申告決算書（＋貸借対照表・損益計算書） | 確定申告書・収支内訳書 |
| 赤字の繰越 | 最大3年間（純損失の繰越控除） | 原則不可 |
| 事前手続き | 青色申告承認申請書の提出が必要 | 不要 |
青色申告を行うには、原則として申告しようとする年の3月15日までに、所轄の税務署へ「青色申告承認申請書」を提出する必要があります（その年の1月16日以降に新たに賃貸経営を開始した場合は、開始日から2か月以内）。
不動産所得で最大65万円（または55万円）の特別控除を受けるには、賃貸が事業的規模（貸室でおおむね10室以上、独立家屋でおおむね5棟以上が目安）であること、複式簿記で記帳していることが前提です。これらの条件を満たさない場合、控除額は最大10万円となります。
提出書類は、確定申告書、青色申告決算書、貸借対照表・損益計算書（55万円・65万円控除を受ける場合）などです。
青色申告特別控除の最大額は、以前は65万円でしたが、現在は要件によって65万円と55万円に分かれています。55万円控除の要件（事業的規模・複式簿記・期限内申告など）を満たしたうえで、次のいずれかを行うと、控除額が65万円に上がります。
これらを行わず、書面で申告した場合の控除額は最大55万円までとなります。手続きの手軽さと控除額の両面から、会社員大家さんにはe-Taxの利用がおすすめです。
参照元：国税庁HP（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2072.htm）
青色申告承認申請書を提出していない事業者は、白色申告の対象者となります。
白色申告には65万円などの特別控除は適用されませんが、簡易な記帳が認められること、提出書類が確定申告書と収支内訳書のみで済むことなど、青色申告に比べて手続きが簡素である点が特徴です。
青色申告の場合、赤字（純損失）を翌年以降最大3年間繰り越せる「純損失の繰越控除」という仕組みが用意されています。わかりやすく言うと、所得が赤字になった年のマイナス分を、翌年以降の黒字の所得と相殺できるということです。
具体例を見てみましょう。1年目の不動産所得が「100万円の赤字」、2年目が「50万円の黒字」だったとします。2年目単独で考えると50万円の所得に税金が発生しますが、1年目の100万円の赤字を繰り越せば、2年目は差し引きで「50万円の赤字」となり、税金が発生しません。このように、赤字を繰り越すことで課税対象となる所得を減らせます。
赤字を繰り越せるのは青色申告の場合に限られます。白色申告では、一定の場合を除いて赤字の繰越はできないため注意が必要です。また、昨年まで白色申告を行い今年から青色申告に変更する場合でも、白色時代の損失は繰り越せません。
なお最大3年間の繰越が原則ですが、2023年4月1日以降に特定非常災害の被害で発生した純損失のうち一定の要件を満たすものについては、繰越期間が5年に延長されています。
参照元：国税庁HP（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2070.htm）
確定申告書をはじめ、青色申告または白色申告に必要となる書類を用意します。書類は税務署や市区町村の窓口で入手できるほか、国税庁の公式サイトからダウンロードして印刷することもできます。e-Taxを利用する場合は、紙の申告書類を用意する必要はありません。
確定申告書をまとめる前提として、不動産経営に関する収支の明細を帳簿に記帳します。確定申告の直前にまとめて行うのは大変なので、月ごとなど一定期間ごとに記帳しておくのがおすすめです。会計ソフトを使えば、記帳から申告書作成までスムーズに進められます。
帳簿に基づき、確定申告書を作成します。手書きでも問題ありませんが、確定申告書作成ソフトや国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すれば、計算ミスを防ぎながら効率よく作成できます。作成を税理士に依頼している事業者も多く見られます。
添付書類を含め、必要な一連の書類を税務署へ提出します。窓口持参のほか、郵送やe-Taxでの提出も可能です。前述のとおり、青色申告特別控除の65万円を利用するにはe-Taxまたは優良な電子帳簿保存が必要で、書面申告では最大55万円までの控除となります。
算出した税額に基づき、口座振替・ダイレクト納付・クレジットカード・スマホアプリ納付・税務署窓口などを通じて納税します。所得がマイナスで本業の給与と損益通算した場合は、後日、指定の口座へ税務署から還付金が振り込まれます。
所得税の確定申告は、原則として対象年の翌年2月16日から3月15日までに行います。曜日の関係で前後することがあり、たとえば2025年（令和7年）分の確定申告期間は、2026年2月16日（月）から3月16日（月）までです。期限を過ぎると後述のペナルティの対象となるため、余裕を持って準備しましょう。
近年はスマートフォンとマイナンバーカードを使い、自宅からe-Taxで申告を完結できるようになっています。マイナンバーカードの読み取りに対応したスマホと「マイナポータルアプリ」があれば、24時間いつでも申告が可能です。マイナポータルと連携すれば、控除証明書などの一部を自動で取得でき、入力の手間も減らせます。会社員大家さんにとっては、65万円控除の要件も満たせるe-Tax申告が便利です。
参照元：国税庁HP（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tokushu/smartphone-mynaportal-etax/）
青色申告・白色申告に共通する基本書類のほか、不動産所得がある方は次のような書類も用意しておきましょう。
不動産所得の確定申告に必要な書類は、他の多くのケースに比べて多めです。直前に慌てないよう、早めにまとめておきましょう。
家賃収入は所得税法上の不動産所得に該当するため、要件を満たす場合は原則として確定申告が必要です。記帳ミスや経費の過大計上、無申告・申告遅延などがあると、本来の税額に加えてペナルティが課されます。
期限内に確定申告を行わなかった場合、本来納めるべき税額に加えて「無申告加算税」が課されます。税務調査を受けてから期限後申告をした場合の割合は、2023年（令和5年）分以降、次のとおりです。
さらに、前年・前々年にも無申告加算税（または無申告に係る重加算税）を課されているなど無申告を繰り返している場合は、上記の割合に10％が加重されます。一方、税務調査の通知を受ける前に自主的に期限後申告をした場合は、割合が5％に軽減されます。早めの自主申告がペナルティを抑えるうえで重要です。
参照元：国税庁HP（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2024.htm）
納期限の翌日から納付日までの日数に応じて「延滞税」もかかります。また、所得を意図的に隠したり事実を仮装したりした悪質なケースでは、無申告加算税に代えて重加算税（無申告の場合40％など）というさらに重いペナルティが課されることもあります。
無申告の状態が続くと、税務署からの調査を受ける可能性が高くなります。調査では、これまでの家賃収入や経費に関する資料の提出を求められ、不備があれば追徴課税や重加算税が課されることも考えられます。「家賃収入くらい申告しなくてもバレないだろう」と考えて申告しないのは非常にリスクが高いといえます。
なお、過去に申告漏れがある場合でも、税務調査の前に自主的に修正申告や期限後申告を行うことで、ペナルティを軽減できる可能性があります。
会社員の場合、給与以外の所得（家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得）が年間20万円を超えると所得税の確定申告が必要です。判定は「収入」ではなく「所得」で行う点に注意しましょう。なお20万円以下でも、住民税の申告は原則必要です。
住民税の徴収方法を「普通徴収（自分で納付）」に選択することで、給与から天引きされる住民税額の変動から会社に副収入を推測されにくくする方法があります。ただし自治体の運用により対応が異なる場合があるため、確実を期すなら事前に確認するとよいでしょう。
節税を重視するなら、最大65万円の特別控除や赤字の繰越が使える青色申告がおすすめです。ただし青色申告には事前の申請と複式簿記による記帳が必要です。手間を抑えたい場合は白色申告という選択もあります。
はい。不動産所得が赤字の場合、確定申告で本業の給与所得と損益通算することで、納め過ぎた所得税の還付を受けられる可能性があります。青色申告なら赤字を最大3年間繰り越すこともできます。
確定申告は事業者本人が行うことも可能ですが、特に初めての場合は作業がかなり煩雑に感じられるはずです。
自分で正確に確定申告を行う自信や時間がない場合は、確定申告代行サービスの利用を検討してみてはいかがでしょうか。代行を利用すれば、煩雑な帳簿作成や申告書類の作成の手間が省け、時間を節約して本業に集中できます。正しい書類を作成することで、節税効果も期待できます。
なお、確定申告の代行は税理士のみに認められた独占業務です。確定申告に詳しい無資格の知人などに代行してもらうことは、たとえ無報酬であっても禁じられているためご注意ください。
会社員が家賃収入から年間20万円を超える所得を得た場合は、確定申告が必要です。20万円以下でも住民税の申告は原則必要で、赤字の場合は確定申告で損益通算すれば節税につながります。
青色申告を選べば最大65万円の特別控除や赤字の繰越といった優遇を受けられますが、事前の申請や複式簿記での記帳が求められます。無申告のまま放置すると、無申告加算税・延滞税・重加算税といったペナルティのリスクもあるため、期限内の正しい申告を心がけましょう。
確定申告に必要な計算や書類整理は大変煩雑な作業です。申告に要した労力や時間が本業を圧迫しては本末転倒。家賃収入の確定申告に不安や疑問がある方は、ぜひ専門家である税理士へ相談してみてください。
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