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会社員は、会社で年末調整を行うため、確定申告を一度もしたことがない人も少なくありません。マンション投資をはじめると、会社員でも確定申告が必要になりますが、何をどうすればいいか困っている人もいるでしょう。
ここでは、確定申告が必要なケースと確定申告の手順、経費に計上できる費用などを解説しました。
確定申告は、給与所得以外に収入がある人が行う年度末の決算です。1年間の所得を申告して、所得税を納税します。先に税金を納めていて、正しい納税額と比較して払い過ぎていた場合は、還付されます。
サラリーマンは、年末調整で会社が納税額の計算をしてくれるため、他に所得がない場合は確定申告をしたことがないという人もいるかもしれません。マンション投資をしている場合は、確定申告が必要になります。
確定申告で申告するのは、単に収入だけではなく、経費などを勘案した一年間の利益です。さらに控除なども適用します。確定申告で納税額が決定し、納税額が不足していた場合は納税しなければいけません。
マンション投資で得られる所得は、「不動産所得」という分類になります。不動産所得は、年間20万円を超えた場合、確定申告が必要です。サラリーマンでも同じ取り扱いとなります。
家賃収入から必要経費を控除した利益が20万円を超えている場合は、確定申告を行いましょう。
マンション投資では、修繕費用や減価償却費、固定資産税、保険料、管理委託料などが経費としてかかります。こうした必要経費を差し引いて利益が20万円以上だった場合が、確定申告の対象です。
確定申告は、法律で決まっているルールです。マンション経営で年間20万円超の利益が生じているのであれば、メリットがなくても確定申告を行う必要があります。
逆に、不動産所得が20万円以下の場合、確定申告をする必要はありません。しかし、不動産所得が20万円以下の場合でも、確定申告をするメリットがあります。それは、損益通算です。
不動産所得が赤字だった場合、給与所得と損益を通算することで、減税できる可能性があります。ただし、土地購入のための借入金の利子は損益通算対象外です。
また、青色申告の場合、赤字を翌年に持ち越すこともできます。
不動産所得は、家賃収入から経費を差し引いた利益のことです。勘違いしやすいものに、自分が住んでいた家を売却した際の所得があります。事業ではなく家や土地を売却した場合の所得は譲渡所得です。ちなみに不動産の売買を事業として行う場合の所得は、事業所得になります。
自分が所有しているマンションの一室や戸建て住宅を他人に貸して家賃収入を得るケースの他に、駐車場を貸して得た所得も不動産所得です。
家賃収入が丸ごと不動産所得になるわけではないことに注意してください。賃料から必要経費を差し引いた利益が不動産所得として課税対象になります。
不動産所得が賃料から必要経費を差し引いたものであるなら、重要になるのが必要経費です。どの範囲が必要経費になるのか、確認しておきましょう。
租税公課は、税金のことです。具体的には、固定資産税と都市計画税が必要経費に該当します。マンションを購入した初年度に必要な不動産取得税や印紙税も経費計上可能です。
不動産賃貸業の事務所を借りている場合、払っている家賃は地代家賃として経費計上が可能です。
ローンを組んでマンション投資をしている場合、金融機関に払っている借入金の利子は、経費に計上可能です。元本の返済は経費にはなりません。
ただし、不動産所得が赤字だと、土地代に対する支払い利子は経費に算入できません。
マンションを購入した費用は、減価償却費として計上します。もし土地を購入した場合は、土地購入費用は必要経費として扱いません。土地は経年に応じて価値が目減りするものではないからです。購入時から土地の価値が下がることはありますが、それは土地を売った際に勘案されます。
減価償却費とは、購入した資産のうち、建物部分の購入費用を数年間で配分し、毎年費用として計上するものを言います。2016年4月以降に取得した不動産は、「定額法」による減価償却費計上です。
鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造で新築の場合は「建物の取得価格× 0.022（償却率）」で計算した額を、毎年必要経費として計上します。中古マンションの場合は、簡便法などで見積もった耐用年数に対する償却率を用いて計算します。
確定申告の方法には、大きく分けて、青色申告と白色申告があります。白色申告は、単式簿記や現金主義といった簡単な記帳が認められており、無料で利用できるクラウド会計システムがあることもメリットです。
ただし、赤字の翌年への繰り越しや控除がないというデメリットがあります。マンション経営では、初年度の赤字が翌年に繰り越せないデメリットが大きいかもしれません。
青色申告は、控除額が10万円、55万円、65万円の3種類あります。複式簿記で帳簿を作成した上で貸借対照表を添付するなど要件を満たし、e-Taxでの申告と青色申告決算書を提出している場合は、65万円控除を受けられます。
確定申告期限を過ぎた場合はペナルティとして控除額が10万円に減額されます。青色申告をする場合は、「青色申告承認申請書」を提出し、承認を受けなければいけません。
青色申告では、3年間を限度として、赤字を次年度以降に繰り越せます。黒字の所得と損益通算できるため、節税効果があります。
一般的に副業の場合、収益が少ない初年度は白色申告をして利益が増えてきたら青色申告にすることも少なくありません。
開業届とあわせて、基本は申告を適用する年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を提出してください。
2024年1月～12月の所得の確定申告を2025年2月15日～3月15日に行う場合、2024年3月15日が「青色申告承認申請書」の提出期限です。
開業届とあわせて、基本は申告を適用する年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を提出してください。
2024年1月16日以降に開業した場合は間に合わないため、事業開始日から2カ月以内が提出期限となります。
確定申告期間は、2月16日～3月15日です。前年の1月1日～12月31日までの帳簿を基に書類を作成し、税務署に提出するという流れで行います。
不動産所得の確定申告では、E-Taxの利用が一般的です。他にも直接持参や郵送が可能です。E-Tax以外の提出方法では、65万円控除が適用されませんので注意してください。
郵送で提出する場合、提出した証明印を控えに押印して返送してほしいなら、控と返信用封筒を同封します。直接持参の場合は、窓口で控に押印してくれます。通常、提出証明印が必要になるケースはほとんどありませんが、コロナ関連で支援金の申請の際に証明印のある控が必要とされたことがありました。
税務署に提出した後は、税金の納付を行います。税金の納付は、現金納付と振替納税が選択できます。現金納付の期限は3月15日、振替納税の場合は4月下旬ころに自動引き落としが行われます。
還付が発生する場合は、指定口座に還付金が振り込まれます。e-Taxの場合、処理の進捗状況などをシステムから確認できます。3週間程度が還付金振込の目安です。郵送や窓口提出の場合は、e-Taxより還付まで時間がかかります。確定申告がスタートしてすぐに提出した場合はe-Taxとの還付のタイミングの差はほとんどありませんが、提出する人が増える3月になるとe-Taxの方が早く還付されます。
不動産所得の確定申告書の作成で必要な書類は、以下のようなものがあります。
確定申告書の作成は、国税庁のホームページの特設サイトもしくは利用している会計システムから行います。
日ごろからシステムを利用して記帳していれば、確定申告自体は難しいものではありません。難しくはありませんが、必要書類を揃えたり、必要書類と不要な書類を確認したりと、面倒くさい作業が多くて確定申告に悩まされている人は少なくありません。
また、記帳する際も、何を経費計上していいのか、一つひとつに迷いが生じてなかなか進まないということもあります。
確定申告に悩む場合は、確定申告代行を検討してみてはいかがでしょうか？税理士が確定申告業務を引き受けてくれるので、自分は本業に集中できます。
また、専門家が正しく申告してくれるため、正しく節税することが可能です。代行してくれる範囲を確認して、上手に活用するといいでしょう。
サラリーマンがマンション投資をしている場合、不動産所得の確定申告が必要です。不動産所得は、家賃収入から必要経費を差し引いた利益のこと。不動産所得が年間20万円を超える場合に確定申告が必要となります。
確定申告期間は、2月16日から3月15日です。1ヶ月しかありませんが、定期的に帳簿をつけていれば、確定申告の作業自体は簡単。使用している会計システムから自動的に作成されるか、国税庁のホームページの確定申告特設サイトに必要事項を入力すれば自動作成されます。
確定申告には、白色申告と青色申告があります。 それぞれに異なるメリットとデメリットがあり、個々の状況に応じて選ぶ必要があります。
インボイス制度も導入され、会計処理はどんどん複雑になっています。
どちらが適しているか迷った場合や、手続きに不安がある場合は、税理士に相談することをおすすめします。税理士のサポートを受けることで、最適な選択ができ、申告もスムーズに進められます。