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サラリーマンでもできる資産形成、さらに節税の手段として挙げられる不動産投資。ここでは、なぜ不動産投資が節税につながるのか、元手はいくらぐらいかかるのか、といった気になる情報について、トランス税理士法人の監修に基づいてまとめてみました。
不動産投資とは、マンション・アパートといった不動産を取得し、それを運用することで収益をあげる投資方法のこと。１棟アパート・マンション投資のほか、1室からの区分所有でも投資可能なのが特徴です。
不動産投資によって利益を得る仕組みには、インカムゲインとキャピタルゲインの２通りがあります。
インカムゲインとは、取得した不動産を貸し出し、その賃料を利益として得る方法。家賃10万円のワンルームマンションを貸し出した場合、入居者からの家賃10万円をインカムゲインとして得ることができます。
もうひとつはキャピタルゲインで、これは売却益のこと。購入した不動産を、取得時より値上がりしたタイミングで売却しその差額を利益とする方法です。たとえば購入時に2,000万円だったマンションを2,300万円に値上がりしたタイミングで売却すれば、300万円が利益として入ることになります。
不動産投資と聞くと、資産投資家が行うもの…というイメージを抱きがちですが、サラリーマンの副業としても始めやすい投資のひとつ。その理由として挙げられるのが、手間がかかりにくいという点です。
投資用に取得した不動産は、価値が下がらないよう定期的にメンテナンス・管理をする必要があります。賃貸として貸し出す場合は、入居者とのやり取りなども行わなければなりません。しかし、そういった管理業務は不動産会社に一任することもできるため、本業があっても投資・運用を続けやすいのです。
また、株式・為替・仮想通過などに比べて、不動産の価値は変動がゆるやか。建物の老朽化や、開発事業といった周辺環境の変化に価格が左右されることは考えられますが、対策を講じておけば大きなリスクにはなりにくいと言えるのです。
一般的に、不動産投資にかかる頭金の目安は、取得する物件価格の2～3割程度と言われていますが、実際には各金融機関により投資者の「年収」「勤務先」「投資物件の評価額」などで変動し10万の頭金や場合によっては頭金の不要なフルローンを組むことも可能です。
ですが、物件取得の際には仲介手数料や税金といった諸費用も必要となるため、「いくらの資金が必要なのか」は、「いくら資金を用意できるのか」を自身で確認したうえで、税理士に運用プランを相談する事がおすすめです。
参照元：トーシンパートナーズ（https://www.tohshin.co.jp/blog/article0043.html）
参照元：ホームフォーユー（https://www.home4u.jp/sell/juku/course/money/2468-8711）
不動産投資は節税効果が期待できると言われていますが、そのポイントとなるのが所得税法69条の「損益通算」※です。サラリーマンをはじめとする給与所得者が不動産投資を行い、帳簿上の不動産所得が赤字であった場合、企業からの給与所得と不動産所得を合算し、課税対象となる所得額を算出します。これが損益通算です。
しかし、損益通算を行えば「－300万円＋1,000万円＝700万円」が総合所得となり、この700万円から所得控除を差し引いた金額に課税されることになります。損益通算を行うことで課税対象となる所得を少なく申告でき、所得税・住民税の納税額を抑える効果が期待できるようになるのです。
※所得税法69条/損益通算：総合課税で不動産所得などで赤字の所得がある場合に、他の総合所得と合算できる制度のこと
上記の例を見ると、「節税効果は期待できるが、不動産所得で赤字が出ているのであれば、トータルで損をしているのでは…？」と感じるかもしれません。しかし、ここで注目してもらいたいのが減価償却費です。
減価償却とは、不動産をはじめとする価格が大きく耐用年数も長いものについて、その費用を1年で全額計上させるのではなく、何年か分割して計上していくという考え方。この減価償却で計上する費用を、減価償却費と呼びます。
経費がかかっている（支出があるわけではない）が、必要経費として計上できることが可能なため、長期にわたって所得税・住民税を軽減できるようになるのです。
つまり、キャッシュフローとは別に帳簿上の赤字を申告できるため、節税としての効果が期待できるというワケです。
不動産投資による節税効果を高めるためには、最初の物件選びが重要となります。取得する不動産には新築と中古がありますが、一般的には中古物件のほうが節税効果を高められると言われているのです。
その理由のひとつが、耐用年数が短いこと。減価償却費は不動産所得で計上できる必要経費の一つですが、この控除額は減価償却資産（建物躯体や附属設備）の取得費に耐用年数に応じた償却率をかけて計算します。つまり、同じ構造を持つマンション・アパートなどを比べた場合、新築よりも中古のほうが耐用年数は短くなります。そのぶん、中古物件のほうが1年あたりの減価償却費は高くなるということです。
ただし、減価償却費によって得られる節税効果がなくなるまでの期間も短くなるため、長期的なスパンで見て、どれくらいの節税効果が得られるのかを考慮する必要があります。
一般的に、新築物件に比べて中古物件はすでに借りられている場合があるなど、店子の心配がなくスタートできるというのもメリットのひとつ。「サラリーマンで不動産投資を始めてみたいが、初期投資を回収できるか分からず不安…」などと考えている初心者の方は、中古物件から投資をスタートしてみるのもひとつの手段です。
ただし、中古物件はあまり市場に出回ってこないという傾向があるため、情報収集が肝心になってきます。
不動産投資は節税効果の高い投資方法のひとつですが、その恩恵を受けるためには確定申告が必須です。確定申告では、1年間の所得に対する税金等を計算し、毎年決められた期間内（約1ヶ月間※例年2月16日～3月15日）に税務署へ提出する必要があります。
確定申告には、不動産投資や給与所得に関するさまざまな資料・申告書が必要となり、その作業はかなり複雑です。もちろん自分自身で行うこともできますが、事務作業に多くの時間を取られるのがデメリット。内容に不備があると税務署から連絡が入ることもあり、その対応に追われて本業に支障が出る可能性もあります。
本業を持つサラリーマンが、不動産投資にまつわる確定申告を行う場合、税理士に依頼をすればその負担を軽減することができます。税理士に依頼をすれば、必要書類を用意して提出するだけでOK。あとは税理士が正しく申告書を作成してくれるため、手間がかかりません。
不動産投資に関する税務は複雑であり、節税効果を最大化するためには不動産に精通したプロフェッショナルのサポートが不可欠。確定申告だけでなく、不動産の取得といった初期段階から相談できる税理士と顧問契約を結んでおいたほうが安心です。すべてのプロセスにおいて税務面からのバックアップを受けられるようになるなど、節税における心強いパートナーとなってくれるでしょう。
税金や社会保険料で手取りが増えていきづらい、日本の全サラリーマンのために様々な節税対策に精通した税理士法人。「年収にあった控除対策」「出口戦略のある不動産投資」現状の課題を解決するための策は多様にあるので、数万円でも節税したいと考えているならば、お気軽に無料相談や確定申告代行（基本プラン22,000円）をご依頼ください。
